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稳中求“变” 龙湖管理层称四大主航道都是主业
日期:2020-03-27 23:05   作者:wang  点击:
澳门威尼人最新网站3月24日,龙湖集团控股有限公司(下称“龙湖集团”,,发布2019年年报。  年报显示,2019年全年,龙湖集团合同销售额2425.0亿元,归属于股东的净利润183.4亿元,净负债率为51.0%,保持了稳健发展势头。其中,天街、冠寓等物业投资业务不含税租金收入57.9亿元,同比增长41.5%。  审慎地管控现金流,审慎的拿地战略,扩大租赁住房和智慧服务规模,龙湖集团新的一年中,依旧在求“稳”求“变”。  “守住财务纪律,守住净负债率,不拿地王,不拿高价地,达到我们的指标要求,把节奏踩好。”龙湖集团CEO邵明晓表示。  2019年,国家稳杠杆、稳房价的基调不变,在“房住不炒”的大背景下,中国房地产规模增速也开始放缓。  亿翰智库统计,2018年,TOP10房企的年度业绩同比增速平均值约为35.4%,2019年,这一比值降至15.0%,降幅超过20个百分点。  龙湖集团年报显示,2019年,公司全年实现地产开发合同销售2425.0亿元,同比增长20.9%;全年营收1510.3亿元,同比增长30.4%;归属于股东的净利润为183.4亿元,减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润同比增长21.0%,至人民币155.5亿元。  在2019年业绩会上,邵明晓预计,龙湖一季度销售额大概会超过200亿元,2020全年销售目标2600亿元,较2019年2425亿元的合同销售额略有增长。  不过,新冠肺炎疫情对所有房企的销售完成度都是考验。2020年1-2月份,龙湖合同销售金额为171亿元,同比下降31%。这意味着剩下三个季度,龙湖将要完成至少2400亿元的销售额。  龙湖集团CEO邵明晓表示,疫情对供货、复工、销售,都产生了一定影响,但是总体上可控,现在看整体供货95%以上是能够顺利地供出来,龙湖集团有信心完成2600亿元的销售目标。  龙湖集团也表示,2019年,集团已售出但未结算的合同销售额为2535亿元,面积为1500万平方米,为集团未来核心利润持续稳定增长奠定坚实基础。  业绩求“稳”之外,龙湖集团对于现金流和净负债率的求“稳”,也体现在财报上。2019年,该公司净负债率51.0%,在手现金609.5亿元。综合借贷总额1460.0亿元,平均借贷成本为年利率4.54%,平均贷款年限6.04年。  51.0%的净负债率,在规模房企中,属于很低的范畴。虽然诸多房企还未公布2019年年报,但从2018年看,百强上市房企平均净负债率为84.1%。  龙湖集团董事长吴亚军透露,龙湖自从2019年下半年就开始关注现金流,至2020年1月份,已经完成全年的融资任务,“现金流不是危难时才考虑,而是‘要天晴补屋顶’。”   2018年,龙湖集团提出了一个创新概念——“空间即服务”。龙湖集团旗下业务也被分为四大主航道,分别是地产开发、商业运营、租赁住房和智慧服务。租赁住房业务被给予厚望。  2019年,龙湖集团实现物业投资业务不含税租金收入57.9亿元,同比增长41.5%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为79.0%、20.3%和0.7%。  年报显示,该公司旗下租赁住房业务龙湖冠寓,截至2019年底,累计开业房间数量达7.5万间,租金收入11.7亿元,同比增幅150.6%,开业超过六个月的房源出租率为87.3%。  迈点研究院数据显示,龙湖冠寓连续获得集中式长租公寓品牌指数排行榜第一名。  业绩会上,邵明晓披露了龙湖冠寓的新目标:2020年新开2.5万间,总数达10万间。  不过,今年的新冠肺炎疫情,让所有房企都身处“黑天鹅”漩涡,不得不直面一系列不确定的难题,尤其是租赁住房业务。  邵明晓介绍称,尽管冠寓开业至今两年,在一定程度上受到新冠肺炎疫情的影响,但这并不能改变龙湖对于长租公寓领域的布局计划。2020年一季度,龙湖冠寓收入大概会减少25%,但相信疫情终会散去,今年可能会有接近20个亿的收入。  疫情之下,强化主业,已成为众多房企“自保”的选择。从数据看,龙湖集团物业投资收入仅占到整体营收的3.8%,在四大航道中的占比并不高,面对2020年“开年不利”的局面,其租赁住房业务的发展策略是否会有新的变化?  对此,吴亚军表示,这四个航道都是龙湖的主业,都值得强化。“一个公司怎么确定自己的变革和自己的主业,是能力圈决定的,是时代机遇决定的。我不认为我们是多元化。对龙湖而言,(四大主航道)客户都是差不多的,能力也是差不多的。如果是跨了一个领域或者现有客户之外的客户,那才是跨专业、跨行业。”   由于行业前期投入大、回本周期长,大多数租赁住房品牌至今也没有盈利,甚至陷入亏损困境导致跑路,一些房企则将长期不盈利的租赁住房业务板块剥离。短短两三年的时间,租赁住房行业就经历了从风口、跑马圈地、部分企业跑路到集体唱衰的过程。  龙湖冠寓负责人张智聪并不认同那些悲观论调。“现在负面的声音很多,但是别忘了,‘租购并举’是国策。”   龙湖集团具有低成本融资能力,截至2019年底,集团的平均借贷成本是4.54%。此外,龙湖集团深耕地产领域,在全国已经有多个城市公司,客研城市细分深入了解城市各区位版块及人群特性,以“轻、中、重”资产并举的资产获取模式,得以让品牌快速发展布局。  “这个行业的核心之一,是看你有没有低的融资成本。”张智聪认为,龙湖冠寓融资成本上的优势较为明显。  对于租赁住房业务来说,利润与规模有一定关联度,没有规模,就不会有利润。张智聪认为,如果一家租赁住房品牌管理的房间低于5万间,将几乎不可能盈利。10万间左右是盈利拐点,到了20万间,盈利会达到一个比较好的水平。  不过,很多长租公寓迈过5万门槛之后,就很难继续扩张。张智聪认为,主要是因为规模在5万间之内倚靠“肩拉手扛”的方式还可以管理,但在10万间以上,意味着管理半径的急剧扩大,有些企业可能很难避免规模剧增带来的管理效率“熵增”题。  龙湖集团表示,战略协同工作平台保证了公司业务快速运转。在产品线设定上,也不以纯粹的价格高低划分产品系列,而是通过服务和产品的创新匹配,切入各细分市场。同时,公司还搭建线上线下整合的智能平台,全面实现“用户线上化”“业务数据化”“员工线上化”,科技赋能一线运营管理工作。  “目前冠寓已实现在线岁主要客层需求、特征已经有所掌握。通过数据抓取、客流和客户情况来定价,冠寓人房比(一个人管理的房间数量)已提高一倍多,降本增效是未来长租公寓实现盈利非常重要的一点。下一步,如果能够跟龙湖天街和社区以及其他的航道的流量打通,对这个业务还会有更多的帮助。”邵明晓在业绩发布会上说。
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