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威尼斯真人台州市司法局关于征求《台州市物业
日期:2020-05-10 02:25   作者:wang  点击:
第一条【立法目的和依据】为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的生活和工作环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。  第二条【物业管理的定义】本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业按照合同约定,或者业主自行管理的方式,对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。  第三条【职责分工】县(市、区)人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导,建立健全综合协调和考核机制,将物业管理纳入社区建设和社区管理体系,支持采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。  市、县(市、区)物业管理行政主管部门(以下称物业主管部门)负责本行政区域内物业管理的监督管理工作,指导街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业管理相关工作。  市、县(市、区)有关行政管理部门按照各自职责,协助做好本行政区域内物业管理的监督管理相关工作。  街道办事处、乡(镇)人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系,指导业主大会成立和业主委员会的选举工作,协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。  第四条【社区组织参与】 居民委员会指导、督促业主委员会和物业服务企业履行职责,协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业管理相关工作。  鼓励居民委员会和业主委员会、物业服务企业建立议事协调机制,协调解决物业管理活动中发生的问题。  支持业主委员会和物业服务企业根据中国章程的规定,设立党的组织,开展党的活动,保障物业管理活动依法有序进行。  第五条【行业协会】物业服务行业协会应当制定行业自律管理制度,建立物业服务企业及其从业人员诚信档案,开展物业服务企业从业人员培训,发布物业服务市场信息,促进行业健康发展,并协助政府有关部门、街道办事处、乡(镇)人民政府和社区组织调解处理物业管理纠纷。  第六条【管理规约等示范文本的编制】市物业主管部门应当会同市级有关部门制定业主大会议事规则、管理规约、业主委员会成员候选人产生办法、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则、物业服务合同、物业保修协议、物业承接验收确认协议和装饰装修承诺书等示范文本,供物业管理各方参照使用。  第七条【信息平台和电子投票系统建设】 市物业主管部门负责建立物业管理信息平台和业主决策电子投票系统。  法律、法规、规章和规范性文件规定以及管理规约约定需要业主共同决定的事项,业主和业主委员会可以通过电子投票系统进行决策。  物业管理信息平台、业主决策电子投票系统建设和维护经费列入市物业主管部门预算,不得向物业服务行业协会、物业服务企业、业主委员会等收取或者变相收取费用。  第八条【物业管理区域划分】 物业管理区域由物业所在地县(市、区)物业主管部门会同建设行政主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分,应当征求居民委员会的意见。  城乡规划管理部门应当邀请物业主管部门参与新建物业建设方案的评审,或者征求物业主管部门对物业共用设施设备和物业管理用房配置的意见。  第九条 【业主的认定】本条例所称业主,是指房屋等物业的所有权人。因商品房买卖等法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的单位或者个人,可以认定为业主。  第十条【社区工作人员加入业委会】 社区办公用房位于物业管理区域内的,社区可作为业主指定一名专职社区工作者参与该物业管理区域业主委员会选举。  第十一条【业主大会和业主委员会的成立】物业管理区域具备下列条件之一的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当指导业主成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议并选举产生业主委员会:  (二)首套房屋出售并交付使用已满两年,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。  分期开发的建设项目,首期开发区域具备业主大会成立条件的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当指导业主成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议并选举产生业主委员会,负责已开发区域的物业管理。当后期开发区域房屋出售并交付使用后,街道办事处、乡(镇)人民政府应当指导业主补选或者改选业主委员会。  首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担,具体办法由市物业主管部门会同市建设部门制定。  第十二条【建设单位资料报送】业主大会筹备组成立后,建设单位应当及时向业主大会筹备组报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料:  第十四条【业主委员会职责】业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:  (三)及时了解业主、非业主使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;  第十五条【业主委员会及成员禁止性行为】业主委员会及其成员不得有下列侵害业主合法权益的行为:  (二)利用职务之便,非法索取或者收受物业服务企业、有利害关系的业主的财物、报酬,或者谋取可能妨碍公正履行职务的其他利益;  (六)审计期间弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;  业主委员会有前款规定行为之一的,由街道办事处、乡(镇)人民政府责令限期改正;逾期不改正的,经百分之二十以上的业主申请,街道办事处、乡(镇)人民政府应当指导召开业主大会临时会议,选举新的业主委员会。  第十六条【业主大会和业主委员会工作经费】业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊,也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。业主大会可以根据业主委员会委员的工作情况,决定给予其适当津贴。  工作经费的收支情况,应当定期在物业管理区域内公告,并通过物业管理信息平台向业主披露,接受业主监督。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。  第十七条【业主委员会执行秘书】鼓励业主委员会聘请执行秘书,协助业主委员会处理日常事务。  业主委员会执行秘书的薪酬不得低于当地最低工资标准,从业主委员会工作经费中列支。  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。  第十九条【业主委员会账目管理】推行业主委员会会计委托代理制度。业主委员会可以委托街道办事处、乡(镇)人民政府会计代理机构或者其他会计代理机构代理会计业务。  业主委员会委托会计代理机构代理会计业务的,应当签订书面委托合同,明确双方的权利和义务。  第二十条【业主委员会印章管理】业主委员会应当规范印章管理,指定业主委员会主任以外的委员专人保管。  使用业主大会印章,应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定;使用业主委员会印章,应当根据业主委员会会议的决定。  第二十一条【业主委员会资料移交】业主委员会任期届满,应当在十日内向新一届业主委员会移交其所保管的档案、印章及其他属于全体业主所有的财物。  业主委员会委员资格终止,应当在三日内向本届业主委员会移交其所保管的档案、印章及其他属于全体业主所有的财物。  第二十二条【物业管理委员会的设立】不具备成立业主大会条件或者虽然具备成立业主大会条件但未成立的住宅小区,街道办事处、乡(镇)人民政府可以组织成立物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责。  物业管理委员会由业主以及街道办事处或者乡(镇)人民政府、物业主管部门、公安派出所、居民委员会、建设单位派员组成,并由街道办事处、乡(镇)人民政府委派的人员担任召集人。物业管理委员会人数应当为十一人至十七人的单数,其中业主成员应当不少于百分之六十。  街道办事处、乡(镇)人民政府应当将物业管理委员会的组成人员在物业管理区域内公告,并通过物业管理信息平台向业主披露。业主对物业管理委员会组成人员有异议的,由街道办事处、乡(镇)人民政府协调解决。  物业管理委员会自业主大会成立之日起停止履行职责,并在十日内与业主委员会办理移交手续后解散。  第二十三条【物业管理委员会的议事规则】物业管理委员会应当维护业主合法权益,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。  物业管理委员会办理下列事项应当征求并取得专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意:  物业管理委员会办理专项维修资金筹集和使用、建筑物及其附属设施改建和重建的事项应当征求并取得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。  第二十四条【业主委员会停摆处置】业主委员会任期届满前二个月,或者业主委员会委员人数不足二分之一时,业主委员会应当组织召开业主大会会议对业主委员会进行改选。业主委员会拒不召开业主大会会议对业主委员会进行改选的,由街道办事处、乡(镇)人民政府责令限期改正;逾期未改正的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当成立物业管理委员会组织召开业主大会会议,并临时行使业主委员会职责。  业主委员会应当在街道办事处、乡(镇)人民政府根据前款规定成立物业管理委员会之日起停止履行职责,并在十日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交物业管理委员会,任何单位和个人不得阻止移交。  第二十五条【业主委员会成员等人员的培训】县(市、区)物业主管部门应当定期组织业主委员会成员、执行秘书、物业管理委员会和社区组织相关人员参加物业管理法律和业务知识培训,所需经费列入同级人民政府财政预算。  第二十六条【物业服务企业备案】推行物业服务企业备案制度,在本行政区域承接项目的物业服务企业应当在市物业行政主管部门进行备案。  第二十七条【物业服务企业选聘】一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。  住宅物业的建设单位对物业前期管理应当通过招标方式选聘物业服务企业,投标人少于三个或者物业管理区域建筑面积不足五万平方米的,可以采用协议方式选聘物业服务企业。  建设单位根据前款规定采用协议方式选聘物业服务企业的,应当报县(市、区)物业主管部门批准。县(市、区)物业主管部门应当自收到报告之日起三个工作日内作出决定并书面通知建设单位;逾期未通知的,视为同意。  市物业主管部门应当建立物业管理招标平台,制定评标规则,为建设单位、业主委员会通过市场竞争机制选聘物业服务企业提供便利。  由政府财政性资金支付物业服务费的物业,其管理单位选聘物业服务企业时,相关标准和程序按照政府采购的有关规定执行。  第二十八条【前期物业管理资料及管理用房的移交】 在办理前期物业交接手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,分幢分层平面图和套型图,物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;  前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将上述接收的资料移交给业主委员会。  第二十九条【物业项目经理】物业服务实行项目经理负责制。物业服务企业应当按照物业服务合同约定,指派项目经理负责物业服务项目的运营与管理,除物业服务合同另有约定外,一个项目经理只能在一个物业项目任职。  (六)物业服务企业受到相关部门行政处罚以及被国家机关列入严重失信名单的情况;   (七)物业服务企业从业人员违反物业管理法律、法规、规章等规定受到相关部门行政处罚的情况;  (八)物业服务企业及其从业人员受到物业服务行业协会警告、业内通报批评和公开谴责等处分的情况;  第三十一条【物业服务合同提前终止】物业服务合同期限内,未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,业主委员会或者建设单位不得擅自要求物业服务企业退出物业服务项目。  物业服务合同期限内,物业服务合同的一方要求提前终止合同的,应当提前六十日将提前终止合同的原因、退出时间等以书面形式告知对方,并在物业管理区域内向全体业主进行公告。  第三十二条【物业服务合同期满】 物业服务合同期限届满六十日前,物业服务合同的一方应当将是否续签合同的决定告知对方。  物业服务合同期限届满,合同一方不再续约,业主大会已成立的,由业主大会及时选聘物业服务企业;业主大会尚未成立的,由建设单位及时选聘物业服务企业,并征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。  第三十三条 【物业服务企业退出】 物业服务合同期限届满,业主大会或者建设单位已经选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日退出物业管理区域,并配合新的物业服务企业做好查验、交接等工作,不得以业主欠交物业费、部分物业权属存在争议或者对业主大会的决定有异议为由拒绝办理交接。  第三十四条【物业服务企业考核体系与信用评价体系】 市物业主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系,对物业服务企业、项目经理实行动态管理,定期对物业服务项目开展专项检查,向社会公布信用信息评价结果。  县(市、区)物业主管部门具体负责物业服务企业、项目经理信用信息征集、考核、评价、汇总和核查工作。  街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会应当开展辖区内物业服务企业、项目经理信用信息的征集、核查工作。  物业服务企业未按照合同约定提供日常物业服务的,应当录入物业服务企业信用档案。  第三十五条【物业管理用房】城乡规划管理部门应当将物业管理用房配置比例和要求列入规划条件。  物业管理区域内的物业为住宅或者含有住宅的,城乡规划管理部门出具的规划条件应当要求建设单位按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七配建物业管理用房,其中千分之三为物业管理办公用房、千分之四为物业管理经营用房。  物业管理区域内的物业为非住宅的,城乡规划管理部门出具的规划条件应当要求建设单位按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之三配建物业管理用房,其中千分之一点五为物业管理办公用房、千分之一点五为物业管理经营用房。  当物业管理用房按规定比例配置建筑面积不足五十平方米时,按照五十平方米配置。物业管理用房建筑面积计入该物业地上总建筑面积。  利用物业管理经营用房进行经营所得收益归全体业主所有,主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。  第三十六条【公共停车泊位使用】经业主大会决定,物业管理区域内的公共停车泊位可以向业主和非业主使用人之外的单位和个人开放,并收取临时停车费。  依据前款规定收取的临时停车费主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。  第三十七条【车辆停放管理】擅自占用物业公用部位停放车辆,妨碍其他车辆和行人通行的,业主委员会、物业服务企业应当通知车辆所有人或者使用人驶离;无法通知或者经通知后拒不驶离的,业主委员会、物业服务企业可以将车辆就近移至停车泊位,相关费用可以向车辆所有人或者使用人追偿。  第三十八条【垃圾管理】鼓励业主和非业主使用人对装修或者维修房屋产生的建筑垃圾采取袋装化收集。  县级以上人民政府确定实施生活垃圾定时定点分类投放的住宅小区,业主大会或者业主委员会应当制定具体实施方案。  委托物业服务企业实施管理的物业管理区域,物业服务企业为生活垃圾分类投放管理的责任人。  业主、非业主使用人不按规定分类投放生活垃圾的,物业服务企业、业主委员会应当予以劝导,并督促改正。  第三十九条【广告管理】未经业主委员会同意,任何单位和个人不得擅自在物业管理区域内的树木、地面、电杆、建筑物、构筑物或者其他设施上任意刻画、涂写、张贴或者放置广告。  单位和个人违反前款规定的,物业服务企业、业主委员会应当予以制止或者清理。  第四十条【外来人员管理】封闭式物业管理区域,业主大会、业主委员会和物业服务企业可以限制业主和非业主使用人之外的人员和车辆进入物业管理区域。  第四十一条【应急措施】物业服务企业进驻物业服务项目应当遵守安全生产、公共卫生、治安、防灾等有关规定,制定物业管理区域安全防范应急预案。  发生公共危机时,物业服务企业应当在街道办事处、乡(镇)人民政府统一指挥下开展工作。街道办事处、乡(镇)人民政府应当给予物资支持。  第四十二条【共有设施设备移交】物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供热、通信、有线电视等设施设备,业主大会决定移交给相关专业单位的,相关专业单位应当接收,并承担维修、更新、养护责任。  专业单位无正当理由拒绝、拖延接收管理物业管理区域内共有设施设备的,由县(市、区)人民政府责令限期接收管理。  第四十三条【物业服务费交纳】业主应当根据物业服务合同约定、业主大会决定按时足额交纳物业服务费用。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。  物业管理区域内尚未出售或者尚未交付给买受人的物业,其物业服务费用由建设单位交纳。建设单位交付物业次月起产生的物业服务费用由业主交纳。  第四十四条【物业交易信息告知】物业主管部门与不动产登记部门应当建立信息共享机制。已经建立信息共享机制的县(市、区),物业产权交易办理过户登记时,不动产登记部门应当核查该物业项目物业服务费用、物业专项维修资金和相关分摊费用交纳情况,并将核查的的信息告知买受人。  第四十五条【费用催缴】业主未按物业服务合同约定、业主大会决定交纳物业服务、公共水电分摊等费用的,物业服务企业、业主委员会可以通过上门催缴、向业主所在单位或者行业主管部门通报的形式,督促业主交纳相关费用;业主所在单位、行业主管部门应当予以协助。  业主欠交物业服务、公共水电分摊等费用,经判决、裁定等生效法律文书确认应当履行且有履行能力而拒不履行的,有关部门可以依法将该业主列入严重失信名单。  第四十六条【物业专项维修资金】住宅物业(包括拆迁安置房、经济适用房)、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照规定交存物业专项维修资金。  物业专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。  新建物业首期物业专项维修资金,由业主按照所拥有物业的建筑面积交存,并由建设单位按照《浙江省物业专项维修资金管理办法》有关规定代收代交。交存的标准为当地房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的百分之五至百分之八,具体比例和标准由物业主管部门会同建设、财政等部门根据当地实际和房屋结构类型确定,并报经本级人民政府批准后公布。  业主分户账内物业专项维修资金余额不足首期缴存额的百分之三十时,业主委员会或者受委托的物业服务企业应当通知业主续交专项维修资金。  第四十七条【前期物业公用设施收入充实专项维修资金】建设单位及其委托的物业服务企业在前期物业管理过程中利用物业管理经营用房以及物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当征求业主的意见,所得收益属业主共同所有,用于补充物业专项维修资金。  建设单位及其委托的物业服务企业应当在收到前款规定的经营所得十个工作日内,将相关款项交存至物业专项维修资金账户。  第四十八条【物业维修】物业存在安全隐患,危及公共利益及其他业主合法权益的,责任人应当及时维修养护,消除隐患,有关业主应当给予必要配合。  责任人不履行维修养护义务的,经业主大会、业主委员会同意,可以由物业服务企业代为组织维修养护,所需费用由责任人承担。  本条规定的物业维修养护费用,按照规定属于物业专项维修资金列支范围的,在专项维修资金中列支。  第四十九条【物业保修期限及验收】建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。  物业保修期限届满前一个月,建设单位应当在物业管理区域内发布公告,受理对该项物业质量问题的异议,并报县(市、区)物业主管部门和业主委员会备案。建设单位对物业质量异议的处理结果应当书面答复异议人并在物业管理区域内公示。  业主、非业主使用人以及业主委员会对建设单位处理结果仍有异议的,业主委员会和建设单位可以共同委托第三方鉴定,所需费用由业主委员会和建设单位按照约定承担。  建设单位未按第二款规定发布公告,或者未对物业质量异议进行处理的,物业保修期限予以顺延;业主、非业主使用人以及业主委员会未在规定期限内提出物业质量异议的,视为物业质量没有问题。  第五十条【物业保修资金】建设单位在物业交付使用办理权属初始登记手续前,应当一次性向物业所在地物业保修金管理机构按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交纳保修金,作为物业维修费用保证。  物业保修金存储期限为八年。物业保修金管理机构应当在物业交付之日起满八年的前一个月内,将拟退还物业保修金事项在物业管理区域内予以公示,公示期限为一个月。公示期内未收到异议或者异议不成立的,物业保修金管理机构应当自保修金存储期限届满之日起三十日内将物业保修金本金及其银行存款利息余额退还给建设单位。  第五十一条【费用审计】街道办事处、乡(镇)人民政府可以委托专业机构对业主委员会财务活动、物业专项维修资金、共用部位和共用设施设备经营收益等收支情况进行审计或者对离任的业主委员会成员进行经济责任审计。  第五十二条【法律责任转致】违反本条例规定的行为,法律、法规已有法律责任规定的,从其规定。  第五十三条【不报送资料的法律责任】建设单位违反本条例第十二条规定,不报送有关资料的,由县(市、区)物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上两万元以下罚款。  第五十四条【业主委员会成员违反禁止性行为的法律责任】业主委员会成员违反本条例第十五条规定的,由县(市、区)物业主管部门责令限期改正;违反治安管理处罚规定的,由公安机关依法予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。  第五十五条【业主委员会及其成员不按规定使用印章的法律责任】业主委员会及其成员违反本条例第二十条第二款规定,擅自使用印章的,由县(市、区)物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一千元以上一万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究直接责任人员的刑事责任。  第五十六条【物业服务企业不进行备案的法律责任】物业服务企业违反本条例第二十六条规定,未到市物业主管部门备案而擅自承接项目的,由县(市、区)物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上两万元以下罚款。  第五十七条【信息披露的法律责任】物业服务企业违反本条例第三十条第一款规定,未公示物业服务信息的,由县(市、区)物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上两万元以下罚款。  业主委员会违反本条例第三十第二款规定,未公示物业管理信息的,由县(市、区)物业主管部门责令限期改正。  第五十八条【物业服务企业不按规定程序退出的法律责任】物业服务企业违反本条例第三十三条规定,不按规定程序退出物业管理区域,拒绝办理交接的,由县(市、区)物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上两万元以下罚款。  第五十九条【不制定应急预案的法律责任】物业服务企业违反本条例第四十一条规定,未制定相关应急预案的,由县(市、区)物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上两万元以下罚款。  第六十条【建设单位违反规定减免物业服务费的法律责任】建设单位违反本条例第四十三条第三款规定,承诺或者约定减免物业服务费用的,由县(市、区)物业主管部门处五千元以上两万元以下罚款。  第六十一条【拒不交存前期物业公用设施收入的法律责任】建设单位或者其聘请的物业服务企业违反本条例第四十七条第二款规定,拒不交存其利用物业管理经营用房以及物业共用部位、共用设施设备进行经营所得收益的,由县(市、区)物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上两万元以下罚款。  第六十二条【实施时间】 本条例自 年 月 日起施行。台州市人民政府2019年6月28日发布的《台州市物业管理规定》同时废止。  原标题:《台州市司法局关于征求《台州市物业管理条例 (草案征求意见稿)》意见的公告》
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